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行业迎来新标准 这些房企成价值投资新标杆
海南在线 2022-01-26 10:33

  房地产销售排行榜第一名,曾是很多企业为之向往的铁王座,如今却鲜少有人再谈及。铁王座的光芒以前有多耀眼,当下就有多寂寥。一个不争的事实是,对房地产企业的观察与分析,已经逐渐回归到价值逻辑。

  近日,胡润研究院发布《2021胡润中国500强》,列出了中国500强非国有企业,按照企业市值或估值进行排名。本次共有32家房地产企业入围榜单,其中,7家房地产企业进入百强。龙湖集团凭借其稳健增长的业绩,位列房地产企业中价值排行第二位,仅次于香港的新鸿基地产。

  在过去艰难的一年跑赢行业,让龙湖的投资者们更加相信自己的选择。有中小投资者甚至总结称:有一种发展模式叫龙湖,企业发展理念可以对抗周期风险。投资者口中的溢美之词肯定掺杂主观考量,但却不失为一种观察的角度。

  地产行业从狂飙突进到回归理性,高峰低谷大小周期,聚光灯照耀的位置不断在变换,然而像龙湖这样一直保持竞争力的并不多。无论外部环境如何变化,龙湖一直在牌桌上。

  流水不争先,争的是滔滔不绝。

  穿越周期

  龙湖是坚定的长期主义者,这是行业内的共识。事实上,“长期”并不是以时间为单位,5年、10年都不足以判定是否“长期”。“长期”的单位不是“年份”,而是“周期曲线”。长期主义,是一种能穿越小周期,看透大周期的能力。

  有券商机构指出,支撑龙湖目前高估值的一个重要原因,是龙湖的商业地产做得早且做得好,直接为公司打开估值空间。

  不久前,龙湖智创生活宣布将商管和物业打包上市,成为行业内最值得关注的IPO动作。聆讯材料披露,在商业运营服务板块,截至2021年12月28日,龙湖智创生活为60个购物中心提供商业运营服务,合计面积580万平米。

  龙湖商业能有今天的成就,得益于龙湖一直坚持在商业地产领域的投入,将销售回款的10%投入持有型物业,是从2011年就提出的公司战略。虽然现在这个决策已经被证实是正确的,但是在把“千亿”作为衡量优秀企业标准的十年前,龙湖现在的成绩是大多数人不可预见的。

  如今,龙湖的业务围栏越来越宽,基于“开发+服务”双引擎战略,在地产开发之外,房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务,也开始为龙湖的“服务引擎”提供了更多想象空间。

  以蓝海引擎为例,这是龙湖旗下的产城更新业务品牌,以办公空间为载体,整合集团内外部创新资源,通过城市更新、TOD综合开发等模式,打造产业升级、产城融合发展的创新平台。

  从功利的短期视角出发,产城项目并非一两年即能见到效果的快周转生意。但是对未来的洞察和投入,既是发展的需要,更是生存的需要。龙湖时下没有为新业务制定强制性的量化指标,事实上也没有必要,企业已经为自己赢得了更从容的机会。

  运营为王

  正确的决策还需要适配良好的运营能力,存量时代下多元化业务发展重要性提升,将更为考验开发商包括财务、管理等在内的多维实力。

  平安证券指出,房地产开发已经由金融红利转向管理红利。由于新金融监管环境下传统模式适用性降低,未来“高杠杆、高周转”模式预计将向低杠杆、低负债经营转变,由向金融要红利转为向管理、运营要利润。简而言之,赚快钱的时代过去了。

  这是属于精细化运营的时代,而龙湖即是其中的佼佼者之一。根据上市公司披露数据,在2021年上半年,龙湖集团实现经营性收入87.8亿元,较去年同期增长49.1%。2021全年,龙湖商业全年新开业商场12座,累计开业商场数量超60座。

  租赁住房领域,2021上半年龙湖租赁住房品牌冠寓实现10.7亿租金收入,期末整体出租率达到94.1%,其中开业超过六个月的项目出租率为95.5%。

  运营为王,但也需要资本开路。有苛刻的观察者指出,对于现在的房地产行业,融资利率几何是唯一重要的房企考察指标。这个论调或许有失偏颇,却充分说明了融资端口能力的重要性。

  在全投资级信用评级与“绿档”加持下,截至2021上半年末,龙湖集团平均融资成本为4.21%,再创历史新低。进入2022年,龙湖1月份成功公开发行2022年公司债券(第一期),规模及票面利率分别为6年期债券发行规模为20亿元,票面利率为3.49%,8年期债券发行规模为8亿元,票面利率为3.95%。

  出色的管理和运营能力支撑龙湖在资本市场获得高评级高估值,同时高评级又助力公司低成本融资,补给业务发展和企业经营。龙湖形成了一个健康良性的发展循环。随着行业洗牌,劣币加速出清,所有人都乐意看到,诸如新鸿基、龙湖、贝壳这样的企业越多越好。

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